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房地产业绩“阳光灿烂”,但变数犹在

日期:2005年9月13日 15:20

  近两年房地产市场的火爆局面,使得大多数人对于房地产类上市公司的中期业绩早已成竹在胸,即使是非专业人士,对这一行业的中报预期也显得信心十足。8月31日,81家房地产类上市公司半年报尘埃落定,业绩果然一片“阳光灿烂”。

  据统计,绝大多数房地产类上市公司今年上半年业绩保持大幅增长势头,过半数企业净利润同比增长,并有多家增幅超过100%。例如,莱茵置业税后利润增长率高达895.58%,北京城建为793.23%,其2005年半年报显示的每股收益已超2004年全年收益,此外,阳光股份、深长城、万科、金地集团的税后利润增长率也都在100%之上。全行业的净利润同比增幅高居所有行业之首。

  分析房地产行业半年报业绩的井喷现象,毫无疑问,2004年房价持续上涨是其主要原因。此外,业内人士普遍认为,房地产行业特殊的会计制度也是个中关键。与别的行业不同,房地产行业的收入并不在收到购房款时确定,而是以竣工结算为依据,即售房时的收入要到交房时才能确定。因此,2004年房地产市场的火爆,并没有在上市公司的2004年年报中得到体现,而是集中在2005年半年报中喷发。

  同时,研究人士指出,房地产行业这种收入确定上的滞后性同样会使国家对于该行业的宏观调控效果延迟显现。上半年,国务院七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,业内人士分析认为,国家对房地产业实行宏观调控后,必将对房地产上市公司业绩造成一定影响,预计这种影响要在明年才会逐渐体现。

  而事实上,一些房地产上市公司已然绷紧了这根“弦”。中华企业就在半年报中提醒投资者,尽管公司预计今年前三季度业绩会有大幅增长,但近期国家出台的调控政策和行业景气度对公司的影响会有滞后效应。此种谨慎观望的心态在房产巨头万科的半年报中也不难窥见:“业界看法与市场预期,在短短几个月内,亦发生了相当深刻的转折。报告期初,基于房价持续上涨的事实,业界看法多有乐观,或认为中国核心城市房价将在数年内与发达国家大都市接轨。报告期末,对行业前景之预期亦多迷茫。”

  这种对行业前景的“迷茫”预期,除了受国家宏观调控政策的影响,还有宏观经济走势等其它多种因素的共同作用。例如,今年下半年以来,汇率形成机制的改革,人民币的升值,能源价格的持续上涨,7月份CPI的反弹,都使得未来充满变数,这将直接影响对与其息息相关的房地产行业走势的判断。

  与之相呼应,观察公司中报可以看出,大部分房地产公司在今年上半年就开始了回收现金的举动。万科的半年报表示:“公司已计划将开工面积向下调减约15%,竣工面积向下调减约10%。公司管理层认为,将去年年末制定的较为乐观的开工计划适当调减,减少现金支出,是顺应政策和市场变化之举。”分析人士指出,房地产公司在近期之所以都选择加大回收现金力度,一个主要的原因就是为了增强抵抗力,等待局势明朗化,回避此轮政策调控风险。房地产企业回收现金的做法得到了很多机构投资者的认同,例如,中信基金公司最新发布的投资策略报告认为,房地产价格出现一定幅度回落不可避免。日前,国务院发展研究中心产业部与上海证券报联合发布报告称,目前房地产行业已进入调整阶段。数据显示,5月份商品房销售面积为2290.5万平方米,同比增长8.6%,较去年同期增长率有大幅回落,但同时销售额增速也比去年同期降低9.78个百分点。整体来看,房地产市场各项供求指标基本体现出增速放缓、景气回落的特点,表明去年以来对房地产业资金、土地和消费需求的各项调控效应初显。

  不过,调控当前,仍然能够听到一些来自大型房地产企业和业内人士的乐观声音。万科方面在半年报中的言论具有代表性,认为不能将调控政策视为行业利空。“调控将使行业降温,这是毋庸置疑的常识,但关键在于,既然长期来看房价过快上涨对行业有害无益,那么适度降温恰好有助于使行业回归理性。与上一轮宏观调控相比较,政府经验更趋丰富,调控手段更趋成熟,而整个市场的坚实程度、经济发展与城市化带来的真实需求更非十年前所能比拟。所以,本轮调控带来的震荡,将远小于上一轮。调控也将恢复行业优胜劣汰的正常机制,行业整合加速是必然结果,优秀企业将获得更大的发展机会。”华泰证券研究人员亦表示,国家的宏观调控政策对地产板块的影响是结构性的,宏观调控在一定程度上减少了未来一段时间房地产的供给量,而需求则是相对刚性的,在这种背景下,优质地产股仍具成长性。

  目前,很多业界人士预测,房地产行业局面年内即将会明朗。“如果在8月、9月,各地房价能够达到调控目的,目前的观望态势就能全面打开,市场亦将会进入相对平稳期。”
 
                                                                                        摘自《金融时报》 

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