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低能的地产商才是泡沫

日期:2005年10月25日 20:09

  优秀卓越的公司与行业泡沫永远都不会住在一个屋檐下。所有出现泡沫的行业,都发生在这一行业的企业经营能力很差,而利润很高上。

  泡沫其实并不在行业,真正的泡沫就在我们那些房地产老总的内心,在于我们不顾做企业的基本逻辑,却又在利益的勾引下急剧放大的心态!

  当我们发现富豪最多的、公司老总出身最丰富的是在地产界;当我们发现最优秀的企业,钱多了最想进的就是房地产,前面有联想、美的、雅戈尔,后来又在传华为。

  这种现实说明什么?有句话说得好,站在月亮看地球,才知道地球是什么样。就中国房地产谈房地产,我觉得争论半天也说不出什么。我们以美国房地产行业一百多年的变迁,以美国最大的五家房地产公司的成长历程,对比一下中国的房地产现状吧。

  优秀公司与行业泡沫永远不会同居
    
  从这种角度,我们得到的事实与数据是:美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年,美国最大的五家房地产企业,在全国住宅市场的份额从5%上升到15%。

  而以美国最大的住宅公司普特公司为例,普特保持了五十多年的持续赢利,并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说,五十多年来,它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上,这就是:永远把客户放到最重要的地位,以客户为中心,在最合适的地方建最好的房子。

  在这一理念下,普特公司在两个方面做到了行业领先:一是以客户细分为支撑的精细化运营,二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效。

  这些说明了什么?首先美国房地产行业不是一个暴利行业,而是一个平均利润行业。其次,当一个行业回归到平均回报行业的时候,大公司就容易形成。最后,只要一个行业所提供的产品是商品,而不是社会公共品,这个行业就将遵循基本的市场规则:企业的成败将主要由企业竞争能力决定,而不是外在资源或地位。

  如果这些结论成立的话,那么,我们把中国房地产公司放到这种背景下去看,就会很自然地对中国房地产的现状与未来有一个清晰的判断。

  所以,中国房地产行业是否存在泡沫?应当从需求或供给这些外在因素,转移到房地产公司的内在能力角度上来。需求的极度旺盛并不注定产生泡沫,泡沫在一个行业要出现,必须有外在的非经济因素的加入,比如互联网时期风险资本的大量炒作,比如目前中国房地产行业中土地与资金要素的非市场化运作。

  我们要记住一点,优秀卓越的公司与行业泡沫永远都不会住在一个屋檐下。所有出现泡沫的行业,都发生在这一行业的企业经营能力很差,而利润很高上。比如互联网泡沫是不是这样?比如香港的房地产泡沫是不是这样?

  当中国的福布斯富豪差不多一半来自于房地产,当绝大多数房地产公司的利润主要来自于地价上涨,而不是经营能力,你如何评价这个行业是不是存在泡沫?

  现在,一方面由于房地产土地资源的不足够市场化,以及需求的极度膨胀;另一方面是房地产企业的普遍无能或低能,或者是有能力的房地产公司也在房价攀升中,被表面繁荣“收买”而导致能力退化。这两个方面加在一起,将会发生什么?

  房地产真正的泡沫在哪里?

  一个行业的兴盛,基础在于这个行业中企业能力的提升,而企业能力的提升,又在于市场竞争导致的淘汰,没有这种因果关系,这个行业就是一个虚假的繁荣。当市场力量本身不能化解市场的虚假繁荣,那么这个行业也就离崩溃不远了。

  这种时候怎么办?一旦我们面对的是行业普遍性的能力衰退时,唯一的选择就是打掉虚假繁荣。任何一个伟大的企业都是由经历磨难与行业低迷炼成的。我建议那些当红的房地产企业,好好研究一下行业的常青树万科,不要在意万科的现在,而要在意万科的过去。在十年前,房地产也经历过宏观调控,也经历过房地产泡沫,那时的万科选择的是什么?那时的曾经不可一世的房地产大佬,今天又在那里?

  十多年前,万科选择是在城乡结合部造房子。当年的城乡结合部,是没有人去“寻租”、去拉关系搞地皮的地段,那是一个比较接近市场充分竞争的地段。在这样的地段,万科建立起优质的产品与强大的万科品牌。相比之下,请问,我们目前的房地产公司正在往哪里使劲?所以,当地产商在喊土地稀缺的时候,我仿佛听到他们在喊,能够拿地就赚钱的地段在哪里?如果多有一点企业像当年的万科一样,土地问题早就不是今天这种讨论方式了!

  问题是,谁应当对这种现状负责?我们很容易把责任推到政府身上,但作为一个管理专家,我建议房地产企业不要这么看问题,什么叫战略?什么叫有战略的公司?所谓战略就是你能够按照未来趋势,而不是按照现在的既得利益去经营公司。

  当然,你可以说那眼前怎么办?问得好呀,我想反问,现在有几个房地产公司是活不下去了?那些真正活不下去的企业,都是好大喜功的“奇迹综合症”患者,似乎不创造奇迹,三年不成为亿万富翁就是失败。

  从企业战略的角度出发,我建议房地产企业在讨论行业泡沫的时候,应当从微观出发,从自己出发,从未来出发。

  有时候,正确地提出问题,可能比解决问题本身更重要。房地产公司在今天最基本的问题,就是问自己:未来支撑房地产企业做强做大的要素是什么?如果支撑要素不是目前支撑我们赚钱的要素,我们怎么办?这样一问,你就明白真正的泡沫其实并不在行业,真正的泡沫就在我们那些房地产老总的内心,在于我们不顾做企业的基本逻辑,却又在利益的勾引下急剧放大的心态!

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